דיור בר השגה בישראל
מחיר למשתכן קיים בשל הצורך לנגיש דירה לצעירים. שכן ככל שהשנים עוברות כך החלום לדירה הולך ומתרחק וזה בשל- יוקר המחייה, מחירי הדירות שמגמת עלייה, הביקוש אל מול היצע עצום, היעדר שטחים פנויים לבנייה וכיוצא בזאת.
לאחר כעשור מאז המחאה החברתית/ מחאת האוהלים, נערכה בדיקה ומחירי הדיור לא השתנו לטובה עבור זוגות צעירים, אדרבא- הקושי להשיג דירה בבעלותם רק מחריפה ועומדת כיום על כ- 143 משכורות להשגת דירה ממוצעת.
כך למשל- על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2015 האוכלוסייה בישראל עמדה על סך של 67.6% מהאוכלוסייה המחזיקים בדירה אחת לפחות. כעבור 3 שנים, הנתונים הראו כי יש ירידה ורק 62.4% הם בעלים של נכס אחד בעוד שרק 8.1% מכלל האוכלוסייה מחזיקה ב- 2 דירות. קרי-החלום רכישת דירה הולך ומתרחק ואנו רואים זאת בנתונים.
במסגרת דיור בר השגה המורכב ממחיר למשתכן/מחיר מטרה/ומחיר מופחת. נכון לחודש מאי יש כ- 68,757 יח"ד שאושרו בהחלטת וועדה , 56,016 יח"ד היתרים מאושרים, 47,938 חוזים, 90 וועדות מקומיות, כ-300 יזמים ו/או קבלנים. 40% מהרכישות הדירות החדשות בבנייה רוויה בשנה האחרונה הן דירות מחיר למשתכן. 70% מהם הינם זוגות צעירים. לפי נתוני הלמ"ס- בחודש אפריל 2021 נמכרו לציבור הרחב 3,925 דירות חדשות, זינוק של 285% לעומת שנה אשתקד אז נמכרו 1,020 דירות חדשות בלבד ועלייה של 7% לעומת החודש שקדם לו -מרץ 2021- אז נמכרו 3,670 דירות חדשות.
תחום עסקאות מחיר למשתכן בא להעניק פתרון לצמצום היצע אל מול הביקוש והנגשת המחיר לזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. פה המקום להבהיר, כי הדין מורה על היעדר מכירה של 5 שנים מיום קבלת מפתח או 7 שנים מיום הזכייה, וזה כדי למנוע "מסחר" בתוך עסקאות אלה, אלא ליצור מענה למגורים זול יחסית לשוק הקיים (שוק חופשי) עבור זוגות צעירים.
מחיר למשתכן פונה לקהל רוכשים ספציפי- חסרי דירה או משפרי דיור.
בפרקטיקה, ניתן היה בקלות למצוא למטרת המחוקק נתיב עוקף- כך לדוגמה בעת ייצוגה של עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי בפרויקטים הנמצאים בדרום הארץ או בפרויקטים הנמצאים בפריפריה, הזוכים מבעוד מועד ידעו כי אינם מעוניינים להתגורר פיזית בדירה עם קבלת מפתח, אלא להשכירה. רבים הצהירו כי כסף השכירות ישמש אותם לשלם את המשכנתא החודשית/ יסייע להם לשלם דמי שכירות חודשיים במרכז הארץ וכו'. קרי- היעדר סגירת כל הקצוות מצד המחוקק, מצאו הרוכשים דרך לעקוף את המטרה האמיתית שלשמה נועד מחיר למשתכן.
כמו כן, אחת הביקורות הגדולות במחיר למשתכן הינה כי זוגות צעירים צריכים להגיע לעסקה במחיר למשתכן עם הון של לפחות כ- 300,000 ש"ח על מנת ליטול משכנתא. הריביות בגין לקיחת משכנתא של 90% משווי ערך הדירה מגולמות היטב. הבנק נוטל סיכון ולווה צריך לשלם על הסיכון. היה מוטב כי במסגרת פרויקט למחיר למשתכן הייתה הגבלה על הבנקים בשיעור גובה הריביות שאפשר לגבות מהלווה. כך יוצא סוף תקופת המשכנתא- גובה המשכנתא גבוה בהרבה יותר מחיסכון של רכישת דירה במסגרת הפרויקט (נע בין 300-400 אש"ח) והכל בשל הסיכון שהבנק נוטל בעת הלווה נוטל משכנתא בגובה של 90% משווי הדירה.
הערה חשובה ואחרונה בנושא- לאחרונה יצא פסק דין מכונן לפיו קבלנים אשר גבו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" חיובים נוספים מהרוכשים בגין חיבורי תשתית- חשמל, מים,גז וכו' הנע בסכומים בין 4,500 -6,000 ₪, יאלצו להשיב את כספי הרוכשים בשל העובדה שפעלו הקבלנים בניגוד להוראות מכרז.
*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול חוגי
*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.
