חדשות מתפרצות

חודש יוני רשם גידול של 26 אחוזים משנה אשתקד ששנה אשתקד נחשבה דאז להתאוששות ממשית לאחר קיפאון של רבעון הראשון של שנת 2020. 1,100 יח"ד בסבסוד המדינה, 12,700 יח"ד בשוק החופשי. גם אם לוקחים בחשבון את השוק החופשי מדובר בגידול של 38 אחוזים משנה אשתקד. פה המקום לציין, כי רכישות יוני 2021 שברו שיא של שש שנים. מאז יוני 2015 לא התרחשו רכישות בסדרי גודל הנקובים.

העלייה הדרמתית בהיקפי עסקאות הנדל"ן ברבעון השני לעומת שנה אשתקד עומד על כ-7.7% הוביל לעלייה דרמתית במדד תשומות הבנייה. לשם המחשה- ביולי 2021 עומד על 119.3 נקודות ועלייה של 0.3%, לעומת שנה אשתקד- 114.7 נקודות ו-0%!!!

לצד העלייה הדרמתית בהיקפי עסקאות הנדל"ן ברבעון השני לעומת שנה אשתקד עומד על כ-7.7% ובממוצע השנתי עומד על כ-5% נכון ליולי 2021, קיים קיפאון בהתחלות של פרויקטים בנייה חדשים- בתקופת הקורונה, רשות מקרקעי ישראל ממעיטה בהוצאת מכרזים חדשים ואף וועדות התכנון והבניה ברשויות המקומיות מתפקדות בצורה מצמצמת מאוד. זה לצד זה יוביל בהכרח להגדלת הפער בין היצע לביקוש. ככל שהפער גדל- אנו למדים שנים על גבי שנים שמחירי הדירות עולים, נוסיף לזה את תקופת הקורונה שרבים איבדו את עבודתם/ צמצמו היקף עבודה/ צמצמו שכר עבודה וכך ניכר כי אנו מצויים במצב בו בשנים הקרובות החלום לרכישת דירה רק יילך ויתרחק עוד יותר.

ס'5א לחוק המכר מהווה את המתווה לפיצוי שהיזם צריך לשלם במידה וקיים איחור במסירה- עד 8 חודשים פי 1.5 לכל חודש שכירות באזור, ומעל 8 חודשים- פי 1.25 לכל חודש שכירות באזור. יזם שאיחר במועד המסירה הקבוע בהסכם, העניק לחלק מבעלי הזכויות פיצוי כלשהו והחתים את בעלי הדירות במסמך ויתור על תביעה ו/או דרישה עתידי. לימים, חלק מבעלי הדירות בבניין הגישו תביעה לפיצויים כנגד היזם כמו כן, הדיירים שחתמו על מסמך הוויתור לאחר כניסת התיקון לחוק לתוקפו, תקפו את התוקף המשפטי של מסמך הוויתור שלשיטת חלק מהם- הביעו מחאה עליו בכתב /בע"פ בעת חתימתו ,אולם הרגישו כי ערובה שכן רצו פיצוי אולם ידעו כי הוא חלקי ואינו מהווה את ההסדר הקבוע בחוק. כך נקבע כי כל מי שחתם על הטופס לאחר התיקון- הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית, כמו כן- גם אם היזם יטען כי הייתה הסכמה אמיתית הרי שהוא מנוגד לתיקון החוק והתיקון לחוק הוא קוגנטי- לא ניתן להתנות עליו, משכך טופס זה חסר נפקות משפטית. עוד נקבע כי מי שחתם לפני התיקון- בהתאם לחוק החוזים האחידים, לפנינו תנאי מקפח.

לאחר כעשור מאז המחאה החברתית/ מחאת האוהלים, נערכה בדיקה ומחירי הדיור לא השתנו לטובה עבור זוגות צעירים, אדרבא- הקושי להשיג דירה בבעלותם רק מחריפה ועומדת כיום על כ- 143 משכורות להשגת דירה ממוצעת. כמו כן, אחת הביקורות הגדולות שלי במחיר למשתכן הינה כי זוגות צעירים צריכים להגיע לעסקה במחיר למשתכן עם הון של לפחות כ- 300,000 ש"ח על מנת ליטול משכנתא. הריביות בגין לקיחת משכנתא של 90% משווי ערך הדירה מגולמות היטב. הבנק נוטל סיכון ולווה צריך לשלם על הסיכון. היה מוטב כי במסגרת פרויקט למחיר למשתכן הייתה הגבלה על הבנקים בשיעור גובה הריביות שאפשר לגבות מהלווה. כך יוצא סוף תקופת המשכנתא- גובה המשכנתא גבוה בהרבה יותר מחיסכון של רכישת דירה במסגרת הפרויקט (נע בין 300-400 אש"ח) והכל בשל הסיכון שהבנק נוטל בעת הלווה נוטל משכנתא בגובה של 90% משווי הדירה.

לאחרונה הוחלט כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה בהמלצת מנהל התכנון תעריך את ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 עד לאוקטובר 2022. ולאחרונה הועלתה סוגיית תמריצים לרשויות בגין ביצוע פרויקטים של פינוי בינוי בעירה כך למשל- רשות מקומית שתאשר כ-800 יח"ד בשנה וכ-4,000 יח"ד ב-5 שנים תקבל הגדלה של תקציב בצורה משמעותית עוד נקודה מעניינת בשינוי- עד כה על מנת להתחיל הליכים משפטיים נגד סרבנים היה צריך להוכיח כי 80% מבעלי הדירות מעוניינות בביצוע הפרויקט, כעת מבקשים להוריד ל-66%. השאלה הנשאלת- אם יש חוק פינוי ובינוי משנת 2006 ופינוי בינוי קיבל את המסגרת המשפטית שלו- מדוע יש צורך בתמריצים? לאור העובדה, כי לפי הנתונים הקיימים, נכון לסוף 2019, 136 מתחמים של פינוי-בינוי היו בתהליכי תכנון בהיקף של 100,552 יח"ד. כאשר היו במקביל  26,556 יח"ד שאושרו בתכניות פינוי-בינוי, ב-29 מתחמים שונים. הרגולציה הגדולה בהליכי פינוי בינוי הובילה להעדפה במקרים שקיימת אופציה כזו- לביצוע פרויקט עיבוי- בינוי – כזה שהדיירים מתגוררים בבניין, עליו מבוצעות עבודות חיזוק והוספת כ-2.5 קומות. שנתיים שהדיירים חיים בתוך אתר בנייה, אולם שווה מאשר לחיות מחוץ לאתר בנייה ולהמתין כ-8 שנים מתחילת ההליך ועד סופו.

במסגרת דיור בר השגה המורכב ממחיר למשתכן/מחיר מטרה/ומחיר מופחת. נכון לחודש מאי יש כ- 68,757 יח"ד שאושרו בהחלטת וועדה , 56,016 יח"ד היתרים מאושרים, 47,938 חוזים, 90 וועדות מקומיות, כ-300 יזמים ו/או קבלנים. 40% מהרכישות הדירות החדשות בבנייה רוויה בשנה האחרונה הן דירות מחיר למשתכן.

לפי ניתוח של הלמ"ס- נמצא כי בעשור האחרון חלה ירידה של כ-17% בבנייה נמוכה. הסיבה- עידוד בנייה רוויה בשל פוטנציאל האכלוס על שטח קיים ומדיניות קיימת של מינהל התכנון ובכך, לגרום לצמצום פערי הביקוש שהצלחה בצמצום האמור תוביל בהכרח להורדה במחירי הדיור. בנוסף, בשל העובדה כי חלה ירידה בבנייה נמוכה, הרי שעליית המחירים בקניית שטח מקרקעין שייעודו למגורים בנייה נמוכה, עלתה בעשרות אחוזים בעשור האחרון. דוגמה טובה לכך- מושבים וקיבוצים.

40% מרכישות הדירות החדשות (דירות קבלן) בשנה הנוכחית הם במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", 70% מהם הינם זוגות צעירים. לפי נתוני הלמ"ס- בחודש אפריל 2021 נמכרו לציבור הרחב 3,925 דירות חדשות, זינוק של 285% לעומת שנה אשתקד אז נמכרו 1,020 דירות חדשות בלבד ועלייה של 7% לעומת החודש שקדם לו -מרץ 2021- אז נמכרו 3,670 דירות חדשות.  

אנו מצויים בתקופה בה מחירי הדירות עולות במדינת ישראל וזה בשל חלוף תקופת הקורונה ובשל החלפת ממשלה אחרי ממשלת מעבר תקופה ארוכה. שני הנתונים הללו ישפיעו במישירין על מחירי הדיור בישראל.

בהתאם להחלטת בית המשפט, נקבע כי קבלנים אשר גבו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" חיובים נוספים מהרוכשים בגין חיבורי תשתית- חשמל, מים,גז וכו' הנע בסכומים בין 4,500 -6,000 ₪, יאלצו להשיב את כספי הרוכשים בשל העובדה שפעלו הקבלנים בניגוד להוראות מכרז.

בתקופת קורונה רשויות מקומיות עבדו לסירוגין, לרבות וועדות התכנון והבנייה, המשמעות היא שאחוזי אישורי היתרי הבנייה הינו נמוך מהקצב הרגיל (קצב שמלכתחילה בעייתי בשל בעיות בירוקרטיה) וכך נוצר מצב של ביקוש אל מול היעדר טיפול בו ,אדרבא- הרחבת פער בין הביקוש לבין היצע.