עסקאות "יד ראשונה" הנרכשות מיזם במגמת עליה בשנים אחרונות וזה לאור התעצמות ענף ההתחדשות העירונית בארץ.
עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי, ניהלה פרויקטים רבים החולשים תחת התחדשות עירונית ברחבי הארץ- מהדרום ועד הצפון- אילת, רכסים, רמלה וכיוצא בזאת.
במהלך ייצוג יזמים וכפועל יוצא מכך ניהול פרויקטים רבים, נתקלה עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי בשאלות רבות מצד הרוכשים ובעיקר בעסקאות מחיר למשתכן, שם הרוכשים בדרך כלל לא מיוצגים והמושגים הבסיסים הם עבורם לוט בערפל .
על קצה המזלג אנסה להעניק טיפים לרכישת דירה מקבל, על מה חשוב לשים את הדגש-
- זהות היזם- האם הוא הקבלן המבצע גם? או רק היזם? מה האיתנות שלו, פרויקטים דומים שבנה (כדאי לראות פרויקטים שבנייתם הסתיימה).
- היזם מול הנכס- היזם מציע את הדירות למכירה- מכוח מה? הסכם קומבינציה? איך מעוגן משפטית ההסכם הקומבינציה? האם נרשם כבעלים? האם רשום כהערת אזהרה? האם או חוכר ברשות מקרקעין ישראל ומכח הסכם חכירה קיימת לו הזכות למכור דירות? צריך להבין בדיוק מה מצבו המשפטי המוגדר של היזם אל מול הנכס.
- מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס– מה מצבו של הנכס- האם קיים היתר בנייה? אם לא, מה סעיף היציאה הקיים בהסכם במידה והוצאת היתר הבנייה מתעכב מאוד? האם ההסכם הוא על תנאי מתלה, אם כן, מהו תנאי המתלה?
- התמורה והבטוחות- מה הבטוחה המוענקת לרוכש בעת התשלומים? בשל מדבר חפציבה נחקק חוק- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 שמבטיח כי הרוכשים מובטחים בבטוחה כלשהי מתוך האופציות שהדין מעניק שאם חלילה היזם יפרק את החברה מקשיים כלכליים אזי הכספים של הרוכשים בגין הפרויקט לא ירדו לטימיון ומעוגנים הם בבטוחה. כמובן, שבתוך אופציות הבטוחות יש מדרג חשיבות – כך למשל אין להשוואת הערת אזהרה לטובת הרוכש אל מול ערבות בנקאית. ערבות בנקאית עולה על מידותיה פי כמה וכמה בביטחון המוענק לרוכש שכן ערבות בנקאית משמעותה- כל שקל שמושקע הרוכש מעוגן בערבות בנקאית מטעם הבנק שמלווה את הפרויקט בניכוי המע"מ וחלילה במקרה של נפילת היזם, אזי הבנק "נכנס בנעלי היזם" והכסף של הרוכש נשמר.
- מועד המסירה- האם נקוב בזמן ספציפי או שמא תלוי במשהו- לדוגמה-תוך 24 חודשים מיום קבלת ההיתר, שאז במקרה זה- הזמן הוא לא מוגדר וצריך לתת לו ביטוי והגנות שמשמרות את הרוכש בטווח זמן מסוים או במקרה מסוים- מעניק לרוכש "סעיף יציאה" תוך השבת המצב לקדמותו ערב חתימה על הסכם המכר ונספחיו.
- פיצוי בגין איחור במסירה היזם– צריך לוודא כי זה בהתאם לדין הקיים. בעבר נושא זה היה פרוץ עד מאוד, אולם הוסדר בדין- סעיף 5א' לחוק הנמכר (דירות) קובע כי קבלן לא יחויב בתשלום פיצוי במשך 60 ימי האיחור הראשונים. החל מהיום ה-61 הוא יחויב בפיצוי, בגובה דמי שכירות של דירה דומה בתוספת של 50% בעבור כל יום איחור. אם האיחור עולה על שמונה חודשים, היזם יחויב בתשלום דמי שכירות של דירה דומה בתוספת 25%, בעבור כל יום איחור.
- פרוטוקול מסירה – לוודא כי הוא מאפשר הכנה מראש של מועד המסירה, לוודא כי ניתן להגיע עם איש מקצוע ככל והרוכשים יחפצו בכך.
- תקופת הבדק והאחריות– לוודא כי זה בהתאם לחוק. לאחר קבלת מפתח מתחילה תקופת הבדק של היזם כלפי הרוכש. כמובן, שזו מוגבלת בזמן בכל נושא ונושא (כך למשל- נזילות- הבדק הינה ל-4 שנים, סדקים באורך של 1.5 ומעלה- 5 שנים וגם סעיף "סל"- שנה). חשוב לציין כי קיים ההבדל בין תקופת בדק- תקופה החלה מקבלת מפתח ובהתאם לרשימה הסגורה בדין בין שנה לשבע שנים ונטל ההוכחה הוא על היזם; לבין תקופת האחריות- תקופה החלה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים, נטל ההוכחה במקרה הזה הוא על הרוכש להראות כי הליקוי נובע מפעולת/אי פעולת היזם.
- מועד רישום הבית המשותף בטאבו- בעבר יזמים לא היו קצובים בזמן וכך היה שנכס לא נרשם גם 20-30 שנה מיום בנייתו והרישום הופך להיות מורכב בהרבה יותר וזה מבלי להוסיף את הגריעה מזכויות של הרוכש. לכן, נחקק בחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 ולפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, כי היזם מחויב ברישום בתוך פרקי זמן קצובים – תוך שנה מביצוע פרצלציה או ממסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר, וכן לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בתוך 6 חודשים מרישום הבית המשותף או ממסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר.
כמובן שקיים נושאים רבים קריטים ומהותיים בהסכם המכר ונספחיו של רכישת דירה מסוג "יד ראשונה". לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לפנות אלינו- משרד עורכי דין- ניקול עוזרי חוגי. משרד המתמחה בתחום המקרקעין, נדל"ן וכל ההיבטים המשפטיים הנלווים לו.
*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול חוגי
*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.
