עסקאות רבות במקרקעין מתנהלות באמצעות מתווך. חשוב להבין כי למתווך יש אינטרס כמו שלכם יש אינטרס- הן כמוכרים והן כקונים.
האינטרס הדדי עלול להיות מסוכן כאשר לא מבחינים היכן עובר הגבול. היכן האינטרס של המתווך מעמיד את מצבכם בצורה לא בטוחה כמוכרים או כקונים.

מקרה שעורכת הדין ניקול עוזרי ייצגה הינו רוכש תמים שהתקשר עם מתווך, לא לקח העתק מן ההסכם, לא הבין את המשמעות של חתימה על ההסכם מול המתווך ודי בטח במתווך כהציג עצמו כאחד שיסייע לו לרכוש את דירת חלומותיו. אראה לו מס' נכסים, ולצד רשימת הנכסים לא חתמו השניים, קרי- הרשימה הייתה פתוחה לשינויים. טענת מרשיי כי הוספו נכסים שכלל וכלל לא הראה לו אותם. ביום מן הימים, כמעט כשנה אחרי ההתקשרות, מרשיי חתמו על הסכם רכישה לא באמצעות המתווך (עברה שנה!! ואין הנכס שנרכש חלק מהנכסים שהראה המתווך).

שנים אחרי, הסוגייה הגיעה לפתוח של בית המשפט.
חשוב לציין כי הסכם תיווך אינו הסכם של אמון בלבד, אלא הסכם מחייב הוא.
אז אנסה לעשות סדר ולהעביר מס' נקודות ו/או טיפים לקראת התקשרות עם מתווך-

לפי ס' 14 לחוק המתווכים (להלן: "חוק המתווכים") על מנת שמתווך יקבל את דמי התיווך, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:

1. בעל רישיון בעת חתימה על הסכם תיווך- שהוא בתוקף.
2. הסכם תיווך בכתב- יש לקחת הסכם העתק לאחר החתימה על ההסכם וכן לוודא לפרטי פרטים את ההסכם. לרבות- את רשימת הנכסים. כל הוספה בכתב בין בתוך רשימת הנכסים ובין אם כל פרט אחר, יש לחתום לצד השינוי בכתב שכן חלילה אי חתימה תהווה רשימה פתוחה אבל צד אחד שבה יוסיף וימלא כרצונו.
3. המתווך יהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. שאלת "הגורם היעיל" נבחנה רבות בפסיקה. כך למשל-

יפים דברי כב' השופט א. ריבלין ב- ע"א7247/97, יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842:

"לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" (דברי הנשיא שמגר בע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 123). "…עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (שם [3], בעמ' 125. וראו גם: ע"א 275/76 הנ"ל [1]; ע"א 185/80 "פרזות" בע"מ נ' זקן [6]; ע"א 342/89 הנ"ל [4])". (ההדגשות של עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי ואינן במקור).

ענינו הרואות, כי הפסיקה קבעה, שאין דיי בהוכחת קיומו של הסכם תיווך ואין דיי בעצם קיומו של קשר בין מתווך לבין לקוחו, אלא צריך להראות שככל והייתה עסקה (בין אם מכירה ובין אם רכישה), צריך המתווך להיות הגורם היעיל בעסקה, קרי- לא דיי בהיותו גורם נוכח.
בהמשך השנים, הפסיקה קבעה מעיין רשימת פעולות שיכולות להעיד כי המתווך היה הגורם היעיל –בפרשה דומה הצביע בית-המשפט העליון, מפי הנשיא שמגר, על אפשרות קיומה של זכאות משותפת לדמי תיווך ב-עא 2144/91, הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל וערעור שכנגד, פ"ד מח(3) 116:

"השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין [5], בעמ' 520-522). אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים.

בדגם העובדתי הנזכר למעלה – יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון – אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך (ההדגשות של עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי ואינן במקור).

אם כך, עניינו הרואות, כי קיימת רשימה (לא סגורה) המעידה על פעולות שיכולות להעיד על מעורבותו של המתווך כ-"גורם יעיל".

לאור האמור לעיל, הרי שחשוב להיוועץ עם עורך דין שאמור ללוות אתכם בעסקת המקרקעין ולהתייעץ אתו עוד בשלב המקדמי של חתימה מול מתווך או ככל וחתמתם והנכם נתקלתם בבעיה בגין ההתקשרות הזו, הנכם מוזמנים לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לפנות אלינו- משרד עורכי דין- ניקול עוזרי חוגי. משרד המתמחה בתחום המקרקעין, נדל"ן וכל ההיבטים המשפטיים הנלווים לו.

*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול חוגי
*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.