עו"ד ניקול עוזרי חוגי, עורכת דין בעלת ניסיון רב בעסקאות מקרקעין, שנים על גבי שנים, פגשה לקוחות שהמושגים הבסיסיים הינם מובנים להם כלל וכלל ועבורם זה שפה אחרת לגמרי.

אז חשוב להכיר מקצת- "על קצה המזלג", את המושגים וחשיבותם.

יובהר,  כי לא בהכרח כל עסקה תכיל את כל המושגים הללו, וכל עסקה ועסקה הינה אינדיוודואלית.

1. לשכת רישום המקרקעין או בשמו העממי- "טאבו"- מחולק למחוזות, לא כל עיר בישראל מכילה לשכה כזו, לדוגמה- לשכת רישום המקרקעין ברחובות מכילה את האזורים מסביב- נס ציונה, גדרה, מזכרת בתיה, ראשון לציון וכו'. כבר נתקלתי במקרים בהם בתוך המחוז שונה הסיווג. כך למשל- בשנים מסוימות לשכת רישום המקרקעין בחולון היא זו שהייתה מטפלת בנכסים הנמצאים בראשון לציון. לכן, כדאי מאוד להבין היכן נמצא הנכס והיכן הוא משתייך. הלשכה אחראית על נכסים הרשומים בה וכאלה שעברו פרצלציה באמצעות המפקחת על הבתים המשותפים. ניתן לדעת באמצעות גוש וחלקה – ככל ומונפקים מסמכי בית משותף, אזי הנכס עבר פרצלציה. המשמעות היא שהלשכה מעתה והלאה היא זו שמסדירה את הרישום והיא זו שמבצעת את הפעולות הדרושות במידה והנכס רשום בה- העברת זכויות מכח רכישה, העברת זכויות מכח צו קיום צוואה / צו ירושה, תיקון טעות סופר וכיוצא בזאת.
2. רשות מקרקעי ישראל או בשמו העממי- רמ"י- נקודה חשובה, רבים נוטים להגדיר את הרשות הזו כ-"מינהל", אולם שם זה היה קיים עד לשנת 1.3.2013. לאחר מכן, הפך שמו ל-"רמ"י (ראשי תיבות של רשות מקרקעי ישראל), קרי- הפך לרשות ממשלתית.

רמ"י מטפלת בתחומים רבים- הקצאת קרקעות באמצעות ניהול מכרזים ליזמים- אחד הפרויקטים שהובילה באמצעות כך- זה ניהול מכרזים בפרויקט "מחיר למשתכן" ביחד עם משרד השיכון והבינוי, שמירה על צביון הקרקעות ויעודם- העברת זכויות דרכה משמר את השליטה על אותו נכס והעברת הזכויות בו ועוד פעולות רבות בה.

המושג המוכר יותר למי שהנכס מנוהל אצל הרשות זה – "חכירה". המדינה מאפשרת דמי שימוש בנכס מאחר והיא הבעלים שלו (רשות הפיתוח, קק"ל – קרן קיימת לישראל ומדינת ישראל) וזה באמצעות תשלום של החוכר (דמי חכירה- שנתי, דמי היוון- תקופה מלאה – 49/99). חוכר זה מי שניתנה לו אפשרות לשהות בנכס מעל 25 שנה ומעלה. ככל והנכס רשום ברמ"י ביצוע הפעולות בו מורכב מאוד לאור העובדה כי יש אי סדר בתוך הרשות, שאגב אחת הפעולות בשינוי "מינהל" ל-"רמ'י" היה ניסיון להקל על הבירוקרטיה הקיימת, לדאבוני וכמי שחווה המון את הרשות, עוד רחוקה הדרך מלהביא את הרשות לידי מצב אופטימלי ונגיש לציבור. ציבור עורכי הדין שלעצמו לא מקבל שירות יעיל ואף נתקל בבירוקרטיות עצומות (כך למשל מכתב להשלמת מסמכים יכול להכיל רשימה מסוימת, לאחר מכן נגיש שוב את התיק, לפתע תופיע רשימה שונה לחלוטין ונוספת- למה לא להכיל את כל הדרישות במכתב אחד? כמובן שכל מכתב כזה מהווה עיכוב של חודשים בביצוע הפעולה הנדרשת בנכס).

הערה- ייתכן שנכס יהיה רשום בטאבו, אבל מי שרשום בנכס זה אחד מתוך השלושה ברמ"י ואז צריך לעבור בפעולה הנדרשת בנכס דרך הרשות וגם דרך הטאבו. קרי- שילוב של שניהן יחד.

3. חברה משכנת– בשפה פשוטה, התנהלות מול חברה יזמית או משרד עורכי דין. בעיקר בנכסים חדשים יחסית שניקנו מיזם (היום יש הגבלה בחוק ליזם- מה המועד לרשום את הזכויות בנכס-חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 ולפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, מחייב ברישום בתוך פרקי זמן קצובים – תוך שנה מביצוע פרצלציה או ממסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר, וכן לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בתוך 6 חודשים מרישום הבית המשותף או ממסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר.קיימת אפשרות להטלת קנסות ועיצומים כספיים, אולם לא קיימת סנקציה ו/או תמריץ משמעותיים האמורים ל"קדש" את זכות הקניין עד השלב הסופי – הרישום בטאבו.) או נכסים מאוד מאוד מאוד ישנים (שטרם החובה הנקובה בגין- לא היה זמן קצוב שיזמים היו צריכים לבצע פרצלציה בנכס), אזי יש נוהל העברת זכויות שצריך לפעול לפיו. כל פעולה כרוכה באגרה שהיום מגובה בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999) ועומד על 300 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
4. נסח טאבו מרוכז– כל הדירות הקיימות בבניין המשותף. לעיתים נראה גם בניינים סמוכים שנרשמו יחד. אגרה בגין נסח, 15 ₪ כולל מע"מ כדין.
5. נסח טאבו רגיל– דירה בית משותף (יכול להיות גם חלקה של דו משפחתי, העיקר מעל 2 יחידות דיור ומעלה). אגרה בגין נסח, 15 ₪ כולל מע"מ כדין.
6. נסח טאבו היסטורי– מפרט את כל המידע על גבי הנכס- הוא מציג את שרשרת הפעולות של התת חלקה שהיא למעשה הדירה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הוצאת הנסח. אגרה בגין נסח, 15 ₪ כולל מע"מ כדין.
7. אישור זכויות בחברה המשכנת/רמ"י– נכס שמנוהל בחברה המשכנת/ רמ"י. החברה המשכנת/ רמ"י מנפיקים את המצב הרישומי של הנכס בספרי החברה. אגרה בגין הוצאת אישור זכויות, כ-73 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
8. מיסוי מקרקעין– רשות המיסים בישראל העוסקת במקרקעין. כל עסקה במקרקעין מחויבת בדיווח לרשות המיסים גם אם שוויה 0 ₪ (העברה במתנה) וגם אם אין מיסוי בגינה – פטור ממס שבח. חלק מהמסכים הנדרשים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת- הדרישה לאישור מס שבח ורכישה המופנה ללשכת רישום המקרקעין על המעיד על היעדר חובות.
9. אישור עירייה/ מועצה– פונים אל עירייה או מועצה, תלוי במיקום הנכס, מבקשים אישור עירייה לרישום בפנקסי המקרקעין לצורך העברת זכויות שהוא מקורי ובתוקף, תלוי איזה תוקף מבקשים- עדיף מעל 60 ימים. ההליך הזה לעיתים לוקח כחודש ימים מול הרשות המקומית או המועצה לכן צריך לקחת זאת בחשבון. כמו כן העלות להוצאת אישור הינו בערך כ-50 ₪ לא כולל התשלומים לארנונה קדימה ל-60 ימים ותשלומים והיטל השבחה ככל וקיימים..

לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לפנות אלינו- משרד עורכי דין- ניקול חוגי. משרד המתמחה בתחום המקרקעין, נדל"ן וכל ההיבטים המשפטיים הנלווים לו.

*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול חוגי

*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.