עסקאות "יד ראשונה" הנרכשות מיזם במגמת עליה בשנים אחרונות וזה לאור התעצמות ענף ההתחדשות העירונית בארץ. ענף ההתחדשות העירונית הביא להגדלת היצע וצמצום הפער בין היצע לבין הביקוש מבלי צורך ממשי בקרקעות פנויות, אלא על מה שקיים.

עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי, ניהלה פרויקטים רבים החולשים תחת התחדשות עירונית ברחבי הארץ- מהדרום ועד הצפון- אילת, רכסים, רמלה וכיוצא בזאת.
במהלך ייצוג יזמים וכפועל יוצא מכך ניהול פרויקטים רבים, נתקלה עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי בשאלות רבות מצד הרוכשים ובעיקר בעסקאות מחיר למשתכן, שם הרוכשים בדרך כלל לא מיוצגים והמושגים הבסיסים הם עבורם לוט בערפל .

על קצה המזלג אנסה לעשות סדר ולהמחיש את השוני בין העסקאות בתוך ענף התחדשות העירונית ונפשט את המושגים הבסיסים הקיימים בעסקה מסוג "יד ראשונה"/ עסקת רכש מיזם ושלל השמות הקיימים לה בשוק.
סוגי הפרויקטים בענף ההתחדשות העירונית-

• "מחיר למשתכן"- רכישת דירה "יד ראשונה" במחיר מפוחת למי שעומד בתנאים שנקבעו. הפרויקט נבנה ע"י יזם/קבלן שזכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל והוא תחת פיקוח של משרד הבינוי והשיכון.
• "תמ"א 38/1"- מוכר בשמו- "חיזוק ועיבוי" של בניין ישן (שנבנה עד 1980). הוספה/ חידוש תשתיות לבניין הקיים על חשבון היזם וכנגד, הוספת יחידות דיור חדשות אשר יהיו מלאי עבור היזם והכל בכפוף להיתרי בנייה המצויים בידיו.
• "תמ"א 38/2"- מוכר בשמו- "פינוי בינוי", קרי- מפנים (הורסים) את הבניין הקיים ועל הקרקע בונים בניין חדש. הדיירים הקיימים מתפנים מן הבניין ומקבלים דיור חלופי ביחד עם זכות לדירה בבניין החדש וכנגד זה היזם מקבל תוספת יחידות דיור שהיו מלאי עבורו והכל בכפוף להיתרי בנייה המצויים בידיו.

יזם/ קבלן, או גם וגם-

יזם- כשמו כן הוא- הוא זה שיזם את הפרויקט. הוא זה שעמל על עד לשלב הבניה בפועל- הוא רכש את הקרקע/ הוא התקשר עם דיירי הבניין (בתמ"א 38)/ הוא זה שהתקשר עם בעלי הקרקע (קומבינציה) וכו'. בין היתר, הוא זה שהניע את אישורי הבנייה מול העירייה. לא בטוח שהיזם הוא זה שבונה את הפרויקט, במקרה שכזה היזם מתקשר עם חברה קבלנית– היא זו שתבנה בפועל את הבניין. פה המקום לציין, כי הדין לא מותיר ליזם להתנתק מן המחויבות שלו כלפי הרוכש, אלא תוספת הקבלן מאפשרת כי הרוכש יפנה קודם לקבלן בעיקר בנושא תקופת בדק ואחריות וככל ואיו מענה מצד הקבלן, אזי פונים ליזם.

כן חשוב לציין, כי לעיתים היזם הוא גם החברה הקבלנית- קרי, הוא זה שיזם את הפרויקט והוא זה שגם יבנה אותו- שליטה מלאה על הפרויקט.
היבטים חשובים בתוך הסכמי המכר מסוג יזם/קבלן/יד ראשונה-

הסכמים אלו ידועים כגדושים בנוסחם ואף נפרסים הם על מאות עמודים עם מספר לא מבוטל של נספחים המצורפים לו. ההסכמים מנוסחים על ידי משרד עורכי הדין המייצג את היזם. ולכן, ככל והנכם רוכשים דירה מהיזם, חשוב לשים דגש על הזכויות ושמירת האינטרסים בתוך עסקה מסוג זה, לקחת ייצוג הולם שיבטיח כי תרחישים שעלולים להתרחש מרגע החתימה ועד סיום העסקה (רישומה בטאבו), יפתרו על ידי פנייה לנספח השינויים להסכם שערך המייצג.

פה המקום לציין, כי בתוך הסכמים אלו יש היבטים משפטיים המתורגמים לכסף רב, כך למשל- מה תנאי התשלום? האם הם תואמים את הוראות חוק המכר השקעות? האם זה תואם את מה שנסגר בין החברה לבין הרוכש (מה שבעל פה, בדרך כלל מצוין בחוזי המכר כי הוא מבוטל עם חתימת הסכם זה וכי חתימת הסכם זה מבטלת כל הבטחה שניתנה בעל פה)?  מה מדד הבסיס הנקוב בהסכם? מה גובה הריביות? מה גובה הפיצוי המוסכם? (האם כמקובל), האם נקבע דמי שכירות מוסכמים במקרה של איחור היזם לפי ס' 5א' לחוק המכר? (אולי לא שווה..), מה קורה במקרה של כח עליון? מה ההגדרה של כח עליון בהסכם? (ככל שהיא רחבת היקף, אזי הסיכוי שהתרחיש שיתרחש יכנס לתוך הגדרת כח עליון הינו גבוה יותר) וכו'

אין ספק, כי שאלות רבות עלולות לצוף כאשר חותמים על עסקה "יד ראשונה" מהסיבה הפשוטה- כי הדירה במרבית המקרים, לא מוכנה, ייעוד קבלת המפתח יכול להיות גם כ-3-4 שנים מיום חתימת ההסכם בין היזם לבין הרוכש. טווח של שנים בתוך עסקה חייב להכיל מסמך משפטי מגובה ומחייב המכיל סעיפים מאזנים שנועדו לשמור על זכויות הקונה ולוודא כי ערך את העסקה בצורה הנכונה לו תוך בחינת כל ההיבטים המשפטיים העומדים לפניו.
לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לפנות אלינו- משרד עורכי דין- ניקול עוזרי חוגי. משרד המתמחה בתחום המקרקעין, נדל"ן וכל ההיבטים המשפטיים הנלווים לו.

*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול עוזרי חוג
*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.