השבוע התקשר אליי לקוח

רצה להשאיר את הדירה הקיימת שלו ולהגדיל את המשכנתא לדירה שרכש.. הוא בנה תאוריה שלמה.

רק הכל נפל – למה ? כי בנק ישראל מורה על משכנתא של עד 50% מערך הדירה כאשר זו דירה שנייה, לא יותר.

ואז החלטתי שאני רוצה להסביר כמה כללים חשובים של בנק ישראל בעולם המשכנתאות. ולמה? כי לקיחת משכנתא הינה חלק בלתי נפרד היום מעולם הנדל"ן.

אז בוא נתחיל מגובה לקיחת משכנתא

דיור בר השגה- עד 90%

דירה 1- עד 75%

דירה חליפית- עד 70%

דירה 2 ומעלה- עד 50%.

בואו ננסה להבין את הריביות.

לבנק ישראל עשרות שנים עמד על ריבית בנק ישראל כמעט אפסית- 0.1%.

לאור המצב בשוק הנדל"ן והחשש לאינפלציה (ערך הכסף שווה הרבה פחות)- לדוגמה- אם מחיר ממוצע לדירה 1.3 מיליון היום זה קפץ כבר ל-1.7 מיליון.

בנק ישראל מתערב. ומעלה ריבית. למה? כי ככל שיעלה, זה יקשה על ההחזר החודשי. אנשים יקנו פחות דירות. רכישת הדירות תתמתן לכאורה ומחירי הדירות ירדו לכאורה.

מהי ריבית בנק ישראל? ולמה היא משפיעה על המשכנתא של כולנו?

לכל משכנתא יש את הקרן- סכום הלוואה+ הריבית.

לריבית מסלולים שונים.

1. קבועה לא צמודה- חייב לפחות 1/3 לקחת.

ריבית שהבנק לא נוגע בה. ולכן גבוה לרוב לנוכח הסיכון של הבנק שמבין הוא לא יכול לדעת בה.

2. קבועה וצמודה- למה צמודה? למדד המחירים לצרכן. כל עלייה במדד למחירים באופן ישיר מושפעת גם במסלול זה. לדוגמה בחודש יולי 2022 עלה המדד ב-1% מיוני 2022 ולכן הייתה גם במסלול הזה עלייה של 1%.
3. ריבים פיירים (ריבית משתנה)- זה הנושא המדובר לאחרונה. למה? כי היא משופעת בריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. אותה ריבית שדיברנו על זה שהבנק העלה.

לדוגמה- בנק ישראל העלה ב-0.75 באוגוסט האחרון זה מתווסף לעלייה של 1.25 ביולי, כלומר0 ביחד עלייה של 2% בתוספת 1.5 זה אומר שהריבית פריים כרגע- 3.5% לעומת תחילת שנת 2022 שעמדה על 0.1%+1.5%= 1.6%.

4. צמודה משתנה ל-5- לא משתנה 5 שנים, אחרי לפי פרמטר מוסכם- בעיקר השפעה מאג"ח ממשלתיות.
5. לא צמודה ומשתנה- כנ"ל רק מושפעת ממדד המחירים.

אז איך כל זה משפיע על עולם הנדל"ן?

קודם כל על השוכרים- משכיר שמשלם משכנתא, וכעת גדולה יותר, יגלם את זה בחידוש הסכם השכירות הבא שלו.

לפי הממוצע בהלמ"ס יש עלייה בחודש יוני 2022 של 3% של דמי השכירות לאלו שמאריכים ו-6.5% לשוכרים חדשים.

לדעתי תהא האטה קטנה לכמה חודשים- בטח שאנו ממשלמת מעבר. אולם, לא ימתינו הרבה. וחייב תכנית רחבה הרבה יותר מעליית הריבית.

לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לפנות אלינו- משרד עורכי דין- ניקול חוגי. משרד המתמחה בתחום המקרקעין, נדל"ן וכל ההיבטים המשפטיים הנלווים לו.

*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול חוגי

*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.