מאמרים

שכירות בצל הקורונה

שכירות בצל הקורונה

האם נגיף הקורונה מהווה כח עליון?

אנו עדיין נמצאים בעיצומו של התמודדות עם נגיף הקורונה, לכן התשובה היא לא חד משמעית, אלא רוח המגמה בעולם המשפט ותו לא.

פס"ד מענף השכירות בפן המסחרי-

חדלת (ת"א) 26076-02-20- עו"ד ישראל בכר, נאמן לחברת עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ (בהפעלה זמנית) נ' בשיר ובניו בע"מ- חברת עמודי שלמה אחים הינה חברה חדלת פירעון עוד בטרם כניסת הנגיף לארץ, אולם הגישו הנאמנים בקשה לביהמ"ש לפטור את קופת ההפעלה של החברה מתשלום דמי השכירות בחנות שאותה שכרה מחברת “מערכות נוחות (2007) בע"מ”. הפטור המבוקש היה על תקופת ההשבתה של החנות בגלל משבר הקורונה.

הנאמן עו"ד ישראל בכר ביקש את הפטור מכוח שתי עילות:

  1. "עילת המטרה", לפי חוק השכירות, שמאפשרת פטור מתשלום שכירות בנסיבות הקשורות בנכס או בדרכי הגישה אליו. טענה זו נדחתה על ידי כבוד השופט חג ברנר מכח שהפרשנות צריכה להיות מצומצמת ודווקנית- הכוונה הינה שהגישה למושכר לא קיימת בשל נסיבות התלויות במושכר או במשכיר. לא בכח חיצוני.
  2. "עילת הסיכול", לפי חוק החוזים והתרופות, עילה זו מאפשרת פטור בנסיבות של כוח עליון שלא ניתן לצפותו. גם כאן הטענה נדחתה, הוא מצא שגם משבר הקורונה אינו עונה לתנאי של אי־היכולת לצפות. זאת לנוכח הגישה הרווחת במשפט הישראלי כי אין כמעט אירוע שאינו ניתן לצפייה, קרי את הכל ניתן לצפות ומשכך והוא מסכם באמירה נחרצת: "באופן זה הגנת הסיכול כמעט והפכה לאות מתה בספר החוקים".

לסיכום ביהמ"ש לא קיבל את בקשת הנאמנים כך קבע שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב חגי ברנר –

"אין כל הצדקה שנזקי משבר הקורונה יוטלו בשלמותם על משכירי נכסים רק משום שהם נתפסים כבעלי כיס עמוק יותר מאשר השוכרים, וכל מקרה חייב להיבחן לגופו ולפי נסיבותיו הפרטניות".

כעת ניתן להמתין להחלטת העליון בסוגיה.

פס"ד נוסף- תא"ח 20-05-4492 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ ואח'- הינה בעלת הקרקע, הגישה תביעה לפינוי מושכר לאור העובדה כי ח.י.א לא שילמה לה דמי שכירות על אפריל, מאי ויוני. המושכר הינו אולם אירועים. הטענה של השוכרים הינה כי בשל הוראות הממשלה הרי שיש עילת מטרה- לא ניתן להיכנס למושכר ולהשתמש בו.

אולם בזהה לפס"ד עמודי שלמה נקבע כי-

"על פי ההלכה הפסוקה, הוראות הסיכול שבסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה רלוונטיות רק כאשר המניעה לעשות שימוש נובעת מהמושכר עצמו, וזאת, כעולה מפסקה 35 שצוטטה לעיל, בשל המידע העודף שיש למשכיר על פני שוכר. לעומת זאת, כאשר הגורם המסכל אינו ייחודי למושכר עצמו – כלומר, כאשר מדובר במצב רחב – אזי אין למשכיר יתרון ביכולת לצפות את הסיכון ולהיערך אליו, ואין תחולה להסדר המיוחד שבסעיף 15 , ואנו חוזרים אל דיני הסיכול הרגילים – קרי להסדר הקבוע בסעיף 18 לחוק התרופות".

אציין כי ס' 18 לחוק התרופות זה סעיף הסיכול- כח עליון. ולכן גם לטענה הזו התייחס בית המשפט הנכבד וטען כי סיכול מאפשר מהותו תרופה אחת (סעד) והיא ביטול, קרי פינוי-

"ההלכה הפסוקה צמצמה, במהלך השנים, צמצום ניכר ומשמעותי את האירועים שייחשבו כמקימים טענת סיכול לפי סעיף 18 הנ"ל… אלא שגם אם אניח, לטובת הנתבעים, כי ניתן לראות במגיפת קורונה גורם מסכל שלא ניתן היה לצפות אותו במועד כריתת החוזה…. הפסיקה והספרות רואות את סעד הביטול כתרופה היחידה הנתונה למי שנפגע מהפרת חוזה מחמת סיכול. .מכאן שגם אילו הנחתי את הנחות המוצא הנוחות ביותר לנתבעים – וגם אם קבעתי כי מתקיימים תנאי סעיף 18 לחוק התרופות, גם אז לא היה בכך כדי לשלול מאת התובעת את הסעד של פינוי המושכר, שהוא במהותו סעד של ביטול ההסכם.."

בסופו של פסק הדין נקבע כי על הנתבעים לפנות את המושכר וכך נאמר:

"אני ער לכך, כי מדובר בתוצאה שאינה קלה לנתבעים. אלא שהניתוח המשפטי מלמד, כי אין תוצאה אחרת. אכן, לא ניתן לתלות את האשם בנסיבות שהביאו להפרת ההסכם בנתבעים בלבד, אולם אין גם הצדקה לחייב את התובעת לשאת בעצמה ולבדה במלוא הנזק הנובע ממצב החירום"…

לאחר פס"ד האמור- ניתן פס"ד נוסף סותר- בבית משפט השלום בפתח תקוה ע"י כבוד השופט נחום שטרנליכט שהוציא צו זמני האוסר על מפעילת מלון מנדרין בתל אביב לפנות את מפעילת אולם האירועים והכנסים שבשטח המלון.  חברת לופט בוטיק הפקות וכנסים מפעילה את אולם האירועים והכנסים במלון מנדרין. לופט ביקשה מבית המשפט להוציא צו מניעה זמני לביטול חוזה השכירות על ידי מלון מנדרין. בבקשה נטען כי משבר הקורונה לא איפשר לבעל האולם לשלם את דמי השכירות, אך עם פתיחת העסקים מחדש יוכל בעל העסק לעמוד בחובותיו.
לאחר דין ודברים, הוסכם בפס"ד כי כל עוד בעל האולם ישלם את חובותיו ויעמוד בתנאי התשלום אזי ימשיך הוא לפעול במלון מנדרין.

נקודה חשובה- קיים הבדל בין שכירות מסחרית לבין שכירות למגורים.

לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לפנות אלינו- משרד עורכי דין- ניקול עוזרי חוגי. משרדנו חרט על דגלו להיות חדשנים בשלל תחומי העיסוק של המשרד.

*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול עוזרי חוגי
*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.

 

 

שתף את הפוסט:

Share on whatsapp
Share on facebook
Share on email
Share on linkedin
Share on pinterest

מאמרים נוספים:

יצירת קשר