עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי צברה ניסיון רב בייצוג מסוג עסקאות אלה ולא בכדי משמשת כחברת מחוז מרכז בהתחדשות העירונית. מחיר למשתכן קיים בשל הצורך לנגיש דירה לצעירים. שכן ככל שהשנים עוברות כך החלום לדירה הולך ומתרחק וזה בשל- יוקר המחייה, מחירי הדירות שמגמת עלייה, הביקוש אל מול היצע עצום, היעדר שטחים פנויים לבנייה וכיוצא בזאת.
כך למשל- על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2015 האוכלוסייה בישראל עמדה על סך של 67.6% מהאוכלוסייה המחזיקים בדירה אחת לפחות. כעבור 3 שנים, הנתונים הראו כי יש ירידה ורק 62.4% הם בעלים של נכס אחד בעוד שרק 8.1% מכלל האוכלוסייה מחזיקה ב- 2 דירות. קרי-החלום רכישת דירה הולך ומתרחק ואנו רואים זאת בנתונים.
תחום עסקאות מחיר למשתכן בא להעניק פתרון לצמצום היצע אל מול הביקוש והנגשת המחיר לזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. פה המקום להבהיר, כי הדין מורה על היעדר מכירה של 5 שנים מיום קבלת מפתח או 7 שנים מיום הזכייה, וזה כדי למנוע "מסחר" בתוך עסקאות אלה, אלא ליצור מענה למגורים זול יחסית לשוק הקיים (שוק חופשי) עבור זוגות צעירים.
אולם, בפרקטיקה, ניתן היה בקלות למצוא למטרת המחוקק נתיב עוקף- כך לדוגמה בעת ייצוגה של עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי בפרויקטים הנמצאים בדרום הארץ או בפרויקטים הנמצאים בפריפריה, הזוכים מבעוד מועד ידעו כי אינם מעוניינים להתגורר פיזית בדירה עם קבלת מפתח, אלא להשכירה. רבים הצהירו כי כסף השכירות ישמש אותם לשלם את המשכנתא החודשית/ יסייע להם לשלם דמי שכירות חודשיים במרכז הארץ וכו'. קרי- היעדר סגירת כל הקצוות מצד המחוקק, מצאו הרוכשים דרך לעקוף את המטרה האמיתית שלשמה נועד מחיר למשתכן.
מחיר למשתכן פונה לקהל רוכשים ספציפי- חסרי דירה או משפרי דיור.
- חסרי דירה:
- כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה) בדירה ב-3 השנים האחרונות
- כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-3 השנים האחרונות
- כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי
- כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה
- כאלה שאין להם מעל שליש זכויות בקרקע המיועדת למגורים (ולא לחקלאות) וניתן להוציא היתר בנייה למגורים מכוח התכנית שחלה על הקרקע
- משפרי דיור:
- מתי? אם חלפה שנה מיום קיום ההגרלה הראשונה, ולא כל דירות מחיר למשתכן נרכשו על ידי חסרי דירה, יתרת הדירות תימכר גם למשפרי דיור בתנאי הזכייה.
- למי? כאלה שבבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, או שהיה בבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, ב-3 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן.
- בני זוג ייחשבו משפרי דיור, גם אם בבעלות רק אחד מהם דירת מגורים יחידה או יותר משליש בדירת מגורים יחידה ב-3 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן (להוציא בזאת הסכם ממון/ הסכם הפרדה רכושית).
- משפר דיור יידרש למכור את הנכס שבעלותו לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר אכלוס הדירה שרכש
הסכם מחיר למשתכן ונספחיו, זהה להסכם יזם באורכו ובחשיבות המשפטית שלו, אולם נקודה חשובה ושונה בניהם- היא הגורם הנוסף- משרד השיכון והבינוי.
בעסקאות מסוג זה, היזם ניגש למכרז של רשות מקרקעי ישראל, זוכה בקרקע ופרויקט כולו ומתחיל משא ומתן בין משרד עורכי הדין המייצג את היזם לבין עורכ/ת דין מטעם משרד השיכון והבינוי שדואג לשמר את זכויות הקונה בעסקה ולוודא כי ההסכם תואם למכרז ונספחיו.
מלבד ההסכם האמור- יש עוד הליכים באמצע כגון: לקיחת משכנתא, רישומה, הבטחה כי במהלך הדרך מרגע החתימה על טופס הרשמת הדירה ועד לסיומה- כולל תקופת בדק ואחריות יהיה משרד עורכי הדין של היזם קשוב למענה הרוכש תוך הקפדה מלאה על מיסוי, הליכי המשכנתא, סיוע בהליכים לצורך הנפקדת ערבויות וכו'.
לייעוץ ומידע נוסף מוזמנים לפנות אלינו- משרד עורכי דין- ניקול עוזרי חוגי. משרד המתמחה בתחום המקרקעין, נדל"ן וכל ההיבטים המשפטיים הנלווים לו.
*** כותבת המאמר- עורכת הדין ניקול עוזרי חוגי. כל הזכויות שמורות לעו"ד ניקול עוזרי חוגי
*** אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.
